Direct-
Spaans onroerend goed zonder makelaar en zonder commissie.
Introductie.
Het kopen van een woning in Spanje is meestal eenvoudig en recht toe recht aan. Om dit echter te bereiken dient u zich wel goed voor te bereiden. Als u dat niet doet kunnen de gevolgen zijn dat de kosten oplopen en dat de ervaring minder plezierig is, terwijl dat met een huis onder de zon toch redelijk voorop zou moeten staan. In de tweede woningen branche werken veel mensen, veel ervan zijn betrouwbaar en willen hun werk gewoon zo goed mogelijk doen. Er is echter altijd de uitzondering die gewoon snel aan u wil verdienen met zo min mogelijk inspanning, zoals in vrijwel elke branche. Deze beknopte gids zal u in ieder geval een beter idee geven hoe u het koopproces zou kunnen aanpakken en welke aspecten extra aandacht verdienen maar kan in geen geval een alternatief zijn voor een goede onafhankelijke advocaat. Iets wat we altijd benadrukken is om de hulp in te roepen van een goede onafhankelijke advocaat die perfect Spaans spreekt maar ook goed met u kan communiceren. Als u het op de goede manier aanpakt en gezond verstand gebruikt dan zal de transactie u weinig hoofdbrekens hoeven te kosten.
Wat voor soort Spaanse woning heeft u nodig?
Zoals altijd begint het met u zelf af te vragen naar wat voor soort woning u op zoek bent. Een romantisch huisje in de bergen klinkt goed maar kunt u wel tegen de eenzaamheid, het onderhoud, het nergens naar toe kunnen gaan zonder (terrein) auto. Het zelfde is van toepassing voor eerste lijns strand woningen, zeezicht is geweldig daar twijfelen we niet aan maar wilt u wel zoveel extra betalen voor dat zicht. Misschien bent u overdag wel meestal op de golfbaan te vinden en tegen de tijd dat u terug bent is er alleen maar een zwart gat waar u in kijkt. Daarnaast zult u ook niet boven de gezellige strandtent willen wonen met een grote menigte buiten (tenzij u zelf onderdeel bent van de menigte). We proberen u niet te overtuigen dat het een beter is dat het ander maar denk wel goed na over de consequenties van een bepaalde woning en wat uw behoeften zijn zowel nu maar ook in de nabije toekomst.
Waar u zoal aan moet denken.
Wordt dit een vakantiewoning voor een paar weken per jaar, een investeringsobject om te verhuren of juist een woning voor (semi) permanente bewoning door uzelf. Als het een vakantiewoning dan zult u na aankomst gewoon willen relaxen en zich niet bezig willen houden met allerlei zaken zoals onderhoud, de tuin, het zwembad, etc. Als u na aankomst de eerste 3 dagen van een week vakantie met dat soort dingen bezig bent zult u waarschijnlijk niet aan relaxen toekomen, tenzij u een workaholic bent.
Is het bedoeld als een investering dan moet u niet alleen kijken naar zaken die voor u toevallig belangrijk zijn maar juist wat potentiële huurders belangrijk en leuk vinden. Is het dicht bij het strand, hoe zit het met golf, loopafstand naar voorzieningen zoals restaurants, bars, winkels, etc. Wat levert meer op een 1 slaapkamer of 2 slaapkamer appartement. Hoe zit het met de toekomstige ontwikkelingen in het gebied wat weer invloed heeft op de waardestijging. Één ding is wel vrijwel zeker, laat u niet verleiden door iemand die zegt dat het een unieke en eens in je leven mogelijkheid is om die bepaalde woning te kopen.
Voor (semi) permanente bewoning zijn ook zaken zoals gezondheidszorg, de woonomgeving, taalprobelemen, veiligheid, etc. Indien u denkt dat er veel mensen bij op bezoek zullen komen voor een lang weekend dan is dat prima maar koop geen woning voor uw vrienden maar voor u zelf. Meestal is het goedkoper om een slaapkamer minder te kopen en een paar weken per jaar een nabijgelegen woning te huren dan een (te) grote woning.
Ook belangrijk is dat u waarschijnlijk de woning zult kopen maar denk ook aan de
nadere gezinsleden, is het een goede locatie voor kinderen in verschillende leeftijden.
Op vakantie zult u waarschijnlijk niet de gehele dag op en neer willen rijden omdat
uw kinderen gehaald -
Met betrekking tot onderhoud.
Of u nu een klein appartement in een groot toeriistisch complex koopt of een landelijke woning, zorg dat het onderhouds plaatje duidelijk is voordat u wat koopt. Wie doet het onderhoud van de woning, het zwembad, de tuinen, eventuele bewaking, etc. Zitten deze kosten in de vereniging van eigenaren zoals meestal in appartementen complexen en urbanisaties. Jaarlijks worden de kosten van een vereniging van eigenaren opnieuw vastgesteld tijdens de vergadering. Heeft een complex relatief weinig woningen maar wel voorzieningenzoals fitness ruimte, verwarmd (binnen) zwembad, 24 uurs bewaking, tropische tuinen, etc dan kunnen de kosten oplopen, denk hierover na als een nieuwbouw woning koopt welke pas over 2 jaar klaar is. Als geld geen probleem is dan maakt het natuurlijk allemaal niet veel uit voor uzelf maar ooit wilt u weer verkopen en die potentiële koper kan het misschien wel belangrijk vinden.
Wat als u er niet zelf bent maar heeft een villa met zwembad. Wie controleert de boel na een flinke storm en onweersbui, wie doet het onderhoud.etc. U wilt tenslotte niet dat de kapot raam er 3 maanden in blijft zitten voordat u er zelf achter komt.
Hoe groot moet de woning zijn en wat voor type?
Koop niet voor anderen maar voor u zelf en uw eigen familie. Hoeveel slaapkamers heeft u echt nodig, nieuwbouw of bestaand, vrijstaand of een appartement, een eigen tuin of juist een gemeenschappijke tuin. Prive zwembad of gemeenschappelijk?
Waar kopen, Spanje is een groot land?
Waar u zou moeten kopen is nog een belangrijke vraag. Misschien heeft u een bepaalde voorkeur voor een gebied wat u toevallig kent via vrienden of u bent er op vakantie geweest. Aan elk gebied zitten zowel positieve als negatieve kanten, factoren waar u in ieder geval naar dient te kijken zijn, bergen, strand, golf, jachthaven, stadsleven, culturele voorzieningen en natuurlijk prijsnivo, het ene gebied is nu eenmaal duurder dan het andere. Ook bereikbaarheid per weg en vliegveld, trein, etc moet in beschouwing worden genomen. Hou het volgende in ieder geval in gedachten, de meeste makelaars hebben een relatief klein gebied waarin ze verkopen en zullen u dus proberen over te halen om toch vooral in hun gebied te kopen omdat dat nu eenmaal het beste is.
Research doen over de Spaanse onroerend goed markt.
Aangezien het waarschijnlijk een van uw grotere uitgaven zal zij, doe onderzoek. Er is veel te koop en via internet kunt u al veel vergelijken. Weet wat er te koop is tegen welke prijs in welk gebied. Doorzoek het internet, bezoek eventueel beurzen, lees boeken over het onderwerp en ga gewoon op vakantie in het gebied wat u geschikt lijkt en ga rondrijden. Ok dit kost tijd maar gezien het bedrag wat ermee gemoeid is , is dit relatief weinig. Hoe meer u weet hoe beter u een beslissing kunt nemen. Daarnaast kunt u op deze manier ook afstemmen of uw verwachtingen niet te hoog zijn gespannen.
Regel uw financiering.
Als u echt een woning wil kopen nadat u uw voorbereidingen heeft gedaan zorg er dan ook voor dat als u uw droomwoning vind deze kunt betalen. Als u het niet contant heeft dan zult u een financiering moeten afsluiten. Misschien heeft u overwaarde op een eigen woning of u kunt een hypothecaire financiering op uw nog aan te kopen woning in Spanje nemen. Zorg dat u weet hoeveel u kunt lenen op basis van uw onderpand en inkomen. Niets is vervelender dan uw woning te vinden en deze dan niet te kunnen betalen.
Daarnaast duurt het minimaal een aantal weken voordat een hypothecaire financiering rond is. Als u de financiering vooraf al heeft geregeld hoeft er alleen nog een taxatie plaats te vinden zodat u snel kunt handelen. Daarnaast kunt u vooraf meer vergelijken en zodoende een goede financiering regelen dan overhaast de eerste de beste te moeten accepteren.
Zoek een onafhankelijke advocaat.
Als u een Spaanse woning koopt dan is de ondersteuning en begeleiding van een goede advocaat essentieel. Hij/zij moet onafhankelijk zijn en met u goed kunnen communiceren. U wilt er niet alleen voorstaan als u een reservering, voorlopig koopcontract of overdracht moet tekenen. Onthoud dat u in Spanje koopt en dat de enige taal welke juridisch bindend is, is het Spaans. Zelfs indien vertaald door een officieel erkende tolk.
Sommigen geven de voorkeur aan een zogenaamde gestor, een administrateur welke vele administratieve rompslomp voor zijn rekening neemt. Alhoewel zij meestal geen juridische opleiding hebben gevolgd zijn ze door ervaring wel redelijk thuis in de materie. Meestal zijn ze goedkoper dan een advocaat, hou er echter rekening mee dat indien niet alle juridische aspecten goed zijn geregeld, goedkoop wel eens duurkoop kon blijken te zijn.
Als u een nieuwbouw project koopt, wees er dan zeker van niet de advocaat van de bouwer te gebruiken. Misschien komt alles goed maar uw advocaat dient voor uw belangen op te komen en alleen uw belangen. Als z’n advocaat teveel aan uw belangen denkt hoelang zal een bouwer dan gebruik van zijn diensten blijven maken?
Aangezien er al vele buitenlanders in Spanje hebben gekocht zal het meestal niet moeilijk zijn om door middel van een aanbeveling bij een goede advocaat terecht te komen.
Inspectie bezoeken naar Spanje.
Kijk uit bij het aangaan van een zogenaamde gesponsorde inspectie vakantie. Niemand gaat uw reis betalen, uw goede hotel regelen, eten en drinken, etc. Zonder dat deze persoon daar iets voor terug verwacht. Waarschijnlijk krijgt u woningen te zien waar de makelaar de leukste commissie voor krijgt in een grote groep potentiële kopers. Daarnaast zitten er meestal een paar zogenaamde potentiële kopers bij die luidkeels verkondigen al eerder te hebben gekocht bij de betreffende bouwer of makelaar en er goed aan hebben verdiend. Het zijn waarschijnlijk werknemers van de betreffende makelaar. Als iemand er tussen de 500 en 1000 euro voor over heeft om u naar een woning te laten kijken denkt u dan werkelijk dat er geen verkoopdruk zal worden uitgeoefend.
Investeer zelf wat geld en kijk wat er te koop is, meestal ziet u veel meer van de omgeving en wat er verder te doen is.
Een beslissing maken.
Maak een lijst van zaken die vereist zijn in een woning en één van wensen. De perfect woning bestaat niet, dus zoek naar de beste binnen uw budget.
Zodra u uw woning heeft gevonden laat de koper dan weten dat u serieus bent en geen twijfelaar. Dit geeft u een voordeel als u aan het onderhandelen bent over de prijs en overige voorwaarden.
Mocht u tot een overeenkomst komen maak in ieder geval geen aanbetalingen voordat uw advocaat het nodige papierwerk heeft gecontroleerd.
Due diligence.
Het controleren van de vergunningen, legitimatie, etc is essentieel, aangezien u een legale woning wilt kopen maar er ook zeker van wilt zijn dat degene die wil verkopen ook mag verkopen en de huidige eigenaar is. Daarnaast moet worden gecontroleerd of er geen achterstallige belastingen zijn, dat de hypotheek wordt afbetaald, etc. Dit soort zaken zijn verbonden aan het onroerend goed en gaan na overdracht anders mee naar de nieuwe eigenaar. Ook de vereninging van eigenaren moet betaald zijn. Dit zijn zaken welke een advocaat voor u regelt.
Bestemminsplannen.
Controleer bij een nieuw bouw project altijd de noodzakelijke bestemmings plannen. Als de vergunning van eerste bewoning er is, dan meestal (geen zekerheid) de overige vergunningen ook correct verleend. Ook bij bestaande woningen moet dit worden gecontroleerd, het kan zo zijn dat de oorspronkelijke woning alle benodigde vergunningen heeft maar dat er later is uitgebreid wat niet meer is gelegaliseerd.
Belastingen.
Wees er zeker van dat alle lokale belastingen zijn betaald op het moment van overdracht. Na overdracht is de nieuw eigenaar aansprakelijk voor eventuele achterstanden.
Een andere belasting die door de verkoper dient te worden betaald is de waardestijgingsbelasting, wees er zeker van dat dit in de onderhandelingen niet wordt vergeten.
Nutsvoorzieningen
Ook de licht en water aansluitingen moeten volledig zijn betaald op het moment van ovderdracht en dat deze op uw naam worden overgezet. Dit regelt normaal gesproken uw advocaat.
De Vereniging van Eigenaren.
Meestal zal er bij uw woning in Spanje een actieve vereniging van eigenaren zijn daar dit per wet verplicht is op het moment dat er gezamelijke eigendommen zijn. Een kopie van de statuten kunt u of uw advocaat opvragen bij de voorzitter van vereniging. Meestal wordt de vereniging werkelijk bestuurd door een gestor welke de dagelijkse gang van zaken waarneeemt.
Verzekering als u koopt van een projectontwikkelaar.
Als u een woning koopt in een nieuwbouw project wees er dan zeker van dat de ontwikkelaar een bankgarantie kan afgegeven voor de door u betaalde voorschotten zodat deze vrijgesteld zijn indien de ontwikkelaar in financiele problemen mocht komen. Als de ontwikkelaar u geen bankgarantie kan geven is dit meestal een veeg teken en zal het waarschijnlijk beter zijn elders te gaan kijken.
Daarnaast is een bouwer verplicht een verzekering te hebben die gedurende 10 jaar garantie geeft op fundamentele bouwgebreken.
Vergunning eerste bewoning.
Deze vergunning is een soort garantie dat alle voorgaande vergunning correct zijn
afgegeven en opgevolgd. Deze heeft u nodig om u te kunnen laten aansluiten op het
water-
Bouwkundig onderzoek.
Voordat u overdracht doet is het raadzaam een woning aan een bouwkundig onderzoek te onderwerpen. Niet alleen bij bestaande woningen maar ook nieuw woningen kunnen gebreken hebben of anders worden opgeleverd dan afgesproken.
Reserverings contract -
Met dit contract reserveert u de woning welke u wilt kopen, normaal gesproken voor een periode van 30 tot 60 dagen. U betaald meestal een bedrag van 3.000 of 6.000 euros en de verkoper haalt de woning van de markt. Als u als koper afziet van de koop dan verliest u dit bedrag, mocht de verkoper afhaken dan dient hij dit bedrag dubbel aan u terug te betalen. Alhoewel het bedrag ten aanzien van de totale aankoopprijs waarschijnlijk relatief laag is, is het toch zeer verstandig dit document te laten opmaken door uw advocaat.
Deposito overeenkomst -
Dit contract is wat meer bindend aangezien een bedrag van 10% van de totale aankooprijs moet worden betaald. Hiervopis ook weer van toepassing dat indien de verkoper zich terugtrekt deze het bedrag dubbel aan de vekoper moet betalen en dat de koper z’n geld kwijt is als deze afziet aan de aankoop. Ook bij deze, zeker uw advocaat inschakelen.
Koopoptie -
Dit contract kan worden vergeleken met het reserveringscontract. Hierbij heeft echter de koper het recht om gedurende een bepaalde periode door te gaan met de koop, zoniet dan is deze z’n geld kwijt.
Voorlopig koopcontract -
Dit contract regelt alle details zoals prijs, data, wat wel en wat niet is inbegrepen. Dit contract is bindend voor beide partijen tenzij beiden er mee instemmen om er van af te zien.
Eigendoms structuur.
De meesten kopen een woning in prive, meteen de meest eenvoudige manier. Er zijn echter ook manieren om door middel van Spaanse BV´s en off shore constructies bijvoorbeeld nalatenschap belasting te verminderen/vermijden. Ook kan de belastingdruk worden vermindert bij een eventuele verkoop, of uw woning extra aantrekkelijk zijn voor een potentiële koper omdat overdrachtsbelasting kan worden uitgespaard. Er zijn veel mogelijkheden maar hiervoor dient u een advies op maat te krijgen.
Overdracht van een Spaanse woning.
Bij overdracht van de woning bij de Spaanse notaris, nadat de verkoper het resterende bedrag betaald is en de nieuwe eigenaar van de woning is ingeschreven in het kadaster dan is de woning officieel overgedragen.
Bij de notaris ondertekend u een zogenaamde “escritura publica” dit document moet door iedereen die is betrokken bij de overdracht. Alhoewel het steeds minder gebeurt is het niet geheel ongebruikelijk dat de officiële prijs onder de werkelijke verkoopprijs wordt gehouden. U dient hierbij rekening te houden dat dit een fiscaal delict is en alleen daarom al niet aan zou moeten meewerken. Daarnaast kan de besparing op de overdrachtsbelasting wel eens lager uitvallen dan de toekomstige besparing op de gerealiseerde winst. Het is daarom ook niet raadzaam aan deze praktijk mee te werken als koper zijnde.
Voor het kunnen kopen van een woning heeft u behalve een geldig legitimatiebewijs ook een fiscaal identificatie nummer nodig, het NIE. Het aanvragen van dit NIE gaat normaal gesproken via uw advocaat welke deze via de lokale politie dient aan te vragen. De aanvraag kan enige weken duren, hier dient u dus rekening mee te houden met de overdracht.
De notaris controleert de identiteit van iedereen die betrokken is bij de overdracht en zal de akte voorlezen in het Spaans. Uw advocaat moet er voor zorgen dat er geen veranderingen in deze akte komen zonder uw medeweten. In deze fase kunt u niet zonder uw advocaat, vertrouw niet op de notaris om uw belangen te behartigen want dat is niet zijn taak. Zijn taak is het (kort door de bocht) om de er op toe te zien dat de Spaanse wetten worden nageleefd en dat de verschuldigde belastingen worden betaald.
Na de ondertekening moet de akte binnen 30 dagen worden ingeschreven in het kadaster, iets wat uw advocaat zal doen.
Beschrijving van het koopproces in Spanje.