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Propiedades en España sin agente inmobiliario y sin comisiones.
Introducción.
La compra de una propiedad en España en la mayoría de los casos es un simple y sencillo asunto. Sin embargo para que las cosas vayan sin problemas usted tiene que prepararse. Si no es más fácil que las cosas vayan mal y acaben costando más y disfruten menos al principio de algo que debería haber sido una buena experiencia, la compra de una casa bajo el sol. En el negocio de una segunda vivienda trabaja mucha gente, la mayoría de ellos fiable, pero siempre existe la excepción de los que solo buscan el dinero que hay detrás de cualquier negocio. Este resumen guía, por ejemplo, le ayudará a tener una mejor idea sobre cómo elegir pero no puede de ninguna manera ser un sustituto para el asesoramiento de, por ejemplo, un buen abogado. Esto es una cosa que queremos poner de relieve, dejarse asistir siempre por una buen abogado independiente que hable perfecto español y que se pueda comunicar sin ningún problema con usted. Seguir el camino correcto y utilizar el sentido común hará que todo sea más sencillo.
¿Qué tipo de propiedad en España es la que usted necesita?
Siempre es necesaria una buena preparación que incluye preguntarse a si mismo lo que está buscando. Una casa romántica de campo puede parecer algo genial pero quizá no se pueda soportar la soledad, el mantenimiento que requiere y la necesidad de tener que utilizar un coche para todo. Lo mismo puede decirse de una propiedad frente a la playa. Las vistas al mar son fantásticas, no cabe duda, ¿pero está usted dispuesto a pagar el precio de estas ventajas?. Tal vez esté la mayoría del tiempo en un campo de golf pero por la noche allí no haya mucho más que un agujero negro para mirar. Y es probable que no quiera estar encima de un bar con una multitud fuera hasta la madrugada, cuando usted no es parte de ella. Nosotros no estamos tratando de convencerle de hacer una cosa u otra pero tómese su tiempo para pensar acerca de lo que es realmente importante para usted no solo en la actualidad, sino también para futuro.
Cosas en las que hay que pensar.
¿Quiere tener una vivienda como casa de vacaciones durante un par de semanas al año, como una inversión en una propiedad para alquilar o como un hogar (semi) permanente?. Cuando se trata de una casa de vacaciones probablemente sólo quiera llegar y descansar y que la vivienda necesite un bajo nivel de mantenimiento. Piense por ejemplo en el jardín. Si está de vacaciones y los 3 primeros días está tratando de conseguir que las cosas estén a punto tal vez no pueda relajarse mucho, o no ser que sea un adicto al trabajo y disfrute de ello pero para la mayoría de la gente esto no es disfrutar.
Si se trata de una inversión para alquilar, se puede pensar en lo que a uno mismo le gusta, pero hay que pensar también en los potenciales inquilinos, ¿está cerca de la playa, de campos de golf, restaurantes y bares, tiendas, etc? ¿Se alqulila mejor algo de 1 o de más habitaciones? ¿De 1 o 2 cuartos de baño, etc? Por supuesto, el crecimiento de capital es importante, pero no escuche a alguien que le diga que una determinada compra es la oportunidad de su vida de hacer una inversión.
Si desea un hogar (semi) permanente usted debería también tomar en consideración la atención sanitaria, la comunidad, los posibles problemas de idioma, la seguridad, accesibilidad, etc. Tal vez espera que un montón de amigos y familiares puedan venir a visitarle, pero no piense mucho en ellos, usted compra una casa para usted mismo, y probablemente pueda alquilar algo cerca de su hogar para sus visitas. Esto puede ser más barato que comprar una propiedad más grande.
Otro aspecto importante a tener en cuenta en la compra de la casa es que no sólo usted, sino probablemente toda su familia la va a utilizar, ¿es también un buen lugar para los hijos adolescentes?. Si usted está de vacaciones no quiere, por ejemplo, tener que conducir todo el día arriba y abajo para llevarles de un sitio a otro.
No hay que olvidar nunca la rapidez con la que pasan los años. Si usted está comprando una propiedad a largo plazo entonces debe tener en cuenta la manera en que se adapte a sus necesidades a medida que cambien con el tiempo.
Acerca del mantenimiento.
La compra de un pequeño apartamento en un complejo turístico o en el país de origen, ayuda a tener los costes claros. También los del mantenimiento de la propiedad, los jardines y piscina, por ejemplo. Si usted compra un apartamento en un complejo estos gastos se incluyen normalmente en las cuotas de comunidad que se establecen cada año en la reunión anual de la comunidad de propietarios. Si usted piensa en comprar una nueva propiedad que está aún en construcción debe reflexionar sobre los gastos del complejo en sí. Si tiene piscina climatizada, spa, gimnasio, jardines tropicales o seguridad 24 horas los gastos de mantenimiento pueden ser más altos, en especial cuanto más pequeño sea el complejo. Puede ser que el dinero no sea un problema pero en cualquier caso hay que tomar estos asuntos en consideración. ¿Qué pasa si usted no está en un complejo y tiene un chalet independiente con piscina privada? ¿Quien hará el mantenimiento para usted? ¿Puede conseguir a alguien fiable a un coste razonable? ¿Quien comprueba el estado de su propiedad después de fuertes lluvias? Sí, incluso en España puede llover durante días. O ¿quien controla los posibles daños después de una tormenta? Después de todo nadie quiere encontrarse con una ventana rota que lo está desde hace meses.
¿Qué tamaño debe tener su propiedad y de qué tipo debe ser?
No compre por los demás, usted debe comprar la propiedad para usted y su familia.¿Cuántos dormitorios necesita realmente?.¿Quiere una villa de estilo antiguo, una nueva construcción en un complejo?, ¿Que tamaño de terraza? ¿Tener o no tener jardín privado y/o piscina?
¿Donde comprar? España es un país grande.
Donde comprar es otra cuestión importante. Es posible que prefiera más una región que otra, porque usted tiene familiares o amigos allí, o debido a que ha estado de vacaciones en esa zona y le ha gustado. Todas ellas tienen cosas positivas y negativas. Pero ¿que es lo más importante para usted? ¿Tener montaña, playa, golf, la vida urbana? Y por supuesto, el dinero porque algunas regiones son más caras que otras. A veces se le podrá explicar exactamente cual es la razón de la diferencia de precio existente, pero todavía hay joyas por ahí que podrían sorprenderle. También tiene que pensar en la accesibilidad, si hay vuelos regulares a un aeropuerto no muy lejos de su casa, autopistas, trenes, etc. Una cosa a tener en cuenta, es que la mayoría de los agentes inmobiliarios operan a nivel local, por lo que le dirán que esa zona es la mejor pero hay que tener en cuenta que existen otras.
Haga investigación sobre el mercado inmobiliario español.
Como es probable que la compra de un inmueble sea una de sus mayores inversiones, prepárese usted mismo. Haga investigación en Internet, (hay una gran cantidad de propiedades en venta en España), y conozca los precios de los diferentes tipos de viviendas en diferentes zonas. Buscar en internet, visitar ferias inmobiliarias, visitar las áreas de su preferencia por un par de días, conducir en torno a la zona... Compre algunos libros con información útil. Esto significa emplear algún tiempo y dinero pero, por otra parte se está a punto de hacer una gran inversión. Cuanto más sepa menor es la posibilidad de que alguien pueda venderle algo que usted no quiere o no necesita. Como siempre, la ignorancia puede ser costosa.
No sólo hay que buscar en internet las viviendas que puedan ser para usted, tambien puede buscar información sobre lo que no se debe hacer o sobre lo que hay que tener cuidado a la hora de comprar. Hay una enorme cantidad de páginas web con información sobre cosas que se pueden hacer, o sobre donde hay salas de cine en las que se muestran las versiones originales o sólo en español o donde hay vida social en esa zona o zona de tiendas. Casi todo está allí para que usted lo encuentre.
Hacer gran parte de esta investigación no es sólo para prepararse mejor, también es muy importante para asegurarse de que tiene unas expectativas reales de lo que cabe esperar asegurándose de no perder el tiempo buscando lo imposible.
Organizar sus finanzas.
Si realmente quiere comprar algo tiene que asegurarse de que después de una extensa búsqueda también es capaz de pagar esa casa. Si no tiene el dinero en efectivo y tiene la necesidad de obtener un préstamo tiene que ver sus posibilidades. ¿Puede hipotecar su primera vivienda o su nueva casa? En el segundo caso asegúrese de saber cuánto dinero puede pedir prestado en relación a sus ingresos. No hay nada más frustrante que encontrar su hogar perfecto y que el banco le rechace.
Además debe tener un mínimo de semanas para organizar una hipoteca. Una vez arreglada la hipoteca y si sólo a falta de tasar la propiedad deseada, usted puede actuar más rapidamente que la mayoría de la gente dándole esto una ventaja. Además, cuanto más tiempo tenga usted mejor podrá juzgar diferentes ofertas de hipotecas y las condiciones de los préstamos de diferentes bancos.
Encontrar un abogado español independiente que hable su idioma.
Cuando una persona va comprar una propiedad en España tener un buen abogado es esencial. Él/ella debe ser independiente y hablar su idioma. Usted no quiere quedarse sólo cuando firme el contrato de reserva, contrato privado, la firma de las escrituras en el notario, etc. Recuerde que usted compra en España y el único idioma que jurídicamente es vinculante es el español. Incluso cuando la documentación se traduzca en inglés, la versión en español es vinculante.
Algunas personas prefieren usar lo que se llama un gestor, un agente administrativo que puede llevar a cabo una amplia gama de trámites burocráticos y las tareas administrativas. Sin embargo generalmente no están capacitados como abogados y si bien desde el punto de ahorrar algo de dinero, normalmente un gestor es algo más barato que un abogado, le puede costar muy caro si no conoce todos los aspectos jurídicos y no puede manejar la situación en consecuencia.
Si compra en una nueva promoción, asegúrese de que todavía usan un abogado independiente y no un “abogado de la casa”. Tal vez todo vaya bien, pero usted necesita un abogado que cuide de sus intereses y no también de los del promotor de la nueva promoción. Piense en un abogado que tiene que elegir entre asesorarle no comprar en una promoción específica por la razón que sea o si hacerlo. Si él trabaja también para los promotores de ese proyecto y usted compra va a conseguir hacer más negocio por lo que se puede imaginar lo que le va a asesorar.
El hecho de que muchos extranjeros lleven comprando propiedades en España desde hace años hace que sea relativamente fácil encontrar un abogado independiente por recomendación o a través de otro tipo de fuente en la que pueda confiar.
Visitas de inspección patrocinadas de una propiedad en España.
Cuidado con los viajes patrocinados para la inspección de viviendas. Nadie va a pagar su viaje, un hotel agradable y casi todos sus gastos sin esperar nada a cambio. Muy probablemente se le mostrarán las propiedades con las mayores comisiones para el agente acompañado de un gran grupo de compradores potenciales. Por lo general, habrá unos cuantos colaboradores que son probablemente los empleados de esa agencia o de la nueva promoción. Ellos le asegurarán que ya han comprado con ese agente o en esa nueva promoción y que han hecho un montón de dinero con ello. Si alguien paga cientos de euros, incluso miles para hacerle ver una propiedad ¿de verdad cree que no habrá presión sobre usted para hacerle comprar?.
Dedique un poco de dinero propio, eche un vistazo a lo que está a la venta en nuestra página web y conduzca por la zona. Haciendo esto verá mucho más del ambiente de la zona y de lo que puede hacer por allí. En primera instancia se ve como una buena oferta para hacer una visita de inspección patrocinada pero recuerde no nada gratis.
Tomar una decisión.
Si está buscando una propiedad ya existente haga una lista de cosas que la propiedad obligatoriamente debe tener y de cosas que sería bueno que tuviera. La propiedad perfecta no existe, a menos que usted se haga con una parcela y empece de cero. Por lo tanto, busque la mejor propiedad para sus necesidades dentro de su presupuesto.
Tan pronto como usted haya encontrado su casa, deje que el vendedor sepa que usted es un comprador serio, que no es alquien que pierde el tiempo. Esto le dará una ventaja cuando se trata de negociar sobre los precios y otras condiciones.
Cuando haya llegado a un acuerdo no debe hacer ningún pago como comprador hasta que (esperemos que su abogado) haya hecho las debidas comprobaciones.
Las debidas comprobaciones.
Comprobar la situación jurídica de la propiedad es algo muy importante que se debe hacer antes de firmar contratos o de la realización de pagos no reembolsables. Usted debe asegurarse de que la persona que está vendiendo en realidad es el propietario y de que está capacitado para vender la propiedad. Por otra parte, las obligaciones fiscales, hipotecas, etc, se le atribuyen no a una persona, pero a la propiedad en sí. También hay cosas que merece la pena comprobar, como las tasas comunitarias, los planes de desarrollo urbano, etc . Una gran cantidad de información se puede encontrar en lo que se denomina “nota simple” que es un registro de sobre la propiedad y un informe de títulos de propiedad.
La autorización de planificación.
Cuando usted esté buscando comprar en una nueva promoción siempre es necesario comprobar los permisos de planificación. En principio si la licencia de primera ocupación se obtiene es razonable suponer que todas las licencias están en orden.
Incluso en el caso de las reventas es mejor comprobar todas las licencias de construcción, etc. Aunque la casa principal pueda haber sido legalmente construida, posibles ampliaciones de la propiedad en años posteriores pueden ser ilegales. Si quiere por ejemplo comprar una propiedad con esta circunstancia espere siempre a que se hayan legalizado las ampliaciones antes de seguir adelante con la compra.
Impuestos.
Al comprar haga que su abogado se asegure de que el impuesto local (IBI) del último año se ha pagado. Tras la compra, como nuevo propietario será responsable de pagar este impuesto.
El otro impuesto que usted necesita comprobar a la hora de comprar es el impuesto local sobre el incremento del valor del terreno (plusvalia). Normalmente lo paga el vendedor, pero es algo negociable y se podría terminar acordando que el comprador lo pague. En cualquier caso debe saber quien tiene que pagar.
Facturas pendientes de servicios públicos.
Cuando la compra de una propiedad es una reventa siempre hay que comprobar si las facturas de servicios públicos están al día y asegurarse en su caso que quede especificado quien va realizar estos pagos.
La comunidad de propietarios.
En la mayoría de los casos al comprar una propiedad se pasa a formar parte de una Comunidad de Propietarios. Asegúrese de obtener una copia de los estatutos y la situación financiera de la comunidad. Normalmente se puede obtener una copia a través del presidente o del secretario de la comunidad.
Seguro de si la compra de un desarrollador.
Cuando una persona compra una propiedad dentro de un nuevo proyecto debe estar seguro de que el promotor tiene garantías bancarias para proteger los pagos que ya se hayan hecho en caso de que fuera a la quiebra. Esto es requerido por la ley. Si el promotor no puede dar esta garantía bancaria usted debe buscar otra nueva promoción.
También es obligatorio para el constructor tener una póliza de seguros que durante
un período de 10 años garantiza la construcción de elementos fundamentales, tales
como muros de contención, la base de la construcción, barras de refuerzo, etc
Licencia
de Primera Ocupación.
Esta licencia es una especie de garantía de que todas las licencias previas están en regla. Con esta licencia, es posible conectarse a los servicios públicos como la electricidad, el agua etc. Sin ella, las compañías de servicios públicos no le harán ningún contrato, por lo que debe asegurarse antes de que a la propiedad le ha sido concedida la licencia por el Ayuntamiento.
Inspección de la propiedad.
Antes de que hayan terminado la propiedad debería buscar alguien que la inspeccione. No sólo en una reventa, sino también especialmente en las nuevas promociones es importante que la propiedad se entregue según lo acordado. Siempre existe la opción de contratar un especialista que compruebe una propiedad antes de comprar. Esto es aconsejable si hay alguna duda en cuanto a la condición de la propiedad. También puede llevarse a cabo un informe de una propiedad de nueva construcción para confirmar que es entregado en el estado prometido.
Contrato de Reserva.
Con este contrato reserva la propiedad, por lo general durante 30 días, a cambio de una suma de dinero normalmente de entre € 3,000 € y 6,000. Si usted como comprador no desea continuar con la compra perderá ese dinero. Si usted paga esta reserva el vendedor retirará el inmueble del mercado y no se lo puede vender a nadie más. Incluso si la cantidad de dinero es relativamente pequeña teniendo en cuenta el precio total de una propiedad siempre es conveniente utilizar un abogado antes de firmar este contrato.
Contrato de Arras.
Este contrato es más caro para ambas partes si una de ellas decide echarse atrás
después de la firma. El depósito generalmente es el 10% del precio final de compra.
Si el comprador no sigue con la compra perderá el dinero; por otro lado, si el vendedor
no sigue adelante tendrá que pagar el comprador el doble de esta cantidad. Este contrato
es el más habitual cuando la compra es una reventa de un propietario privado.
Contrato
de Opción de Compra.
Este tipo de acuerdo puede compararse con el contrato de reserva cuando el comprador tiene un derecho exclusivo para comprar dentro de un determinado período de tiempo y pierde el dinero pagado en caso de no ejercer la opción en ese periodo.
Contrato Privado de Compraventa.
En este contrato se especifican todos los detalles como el precio, fechas, contenidos, etc. Este contrato es vinculante para ambas partes a menos que ambas se comprometan a no seguir adelante.
Estructura de la compra.
La mayoría de la gente que compra lo hace de la forma más sencilla posible, como persona privada, en su propio nombre. Sin embargo, usted podría pensar en crear otra estructura para evitar los impuestos sobre la herencia. Es posible constituir por ejemplo, una sociedad limitada española y comprar la propiedad con ella. Esto exige una amplia planificación y estudiar su situación específica. No se puede dar un consejo genérico, con excepción de la recomendación de conseguir un buen asesor que conozca las leyes en España.
Finalización del proceso de compra de una propiedad.
Cuando se vaya al notario y se pague al vendedor en su totalidad usted se convertirá
en el propietario oficial de la propiedad después de que también esta compra quede
registrada en el Registro de la Propiedad.
En el notario se confeccionará lo que
se denomina Escritura Publica, que debe ser firmada por las dos partes involucradas
en la compraventa. Aunque cada vez es menos común todavía ocurre que los vendedores
deseen recibir una cierta cantidad de dinero "debajo de la mesa". Esto no sólo es
es un fraude fiscal y por lo tanto debe evitarse, sino que también puede tener un
impacto negativo en el actual comprador si vende la propiedad en el futuro. El precio
oficial es menor y, por tanto, el impuesto sobre las ganancias de capital será mayor.
Para la compra de una propiedad en España se necesita un documento válido de identificación como el pasaporte y el llamado NIE, se trata de un número de identificación fiscal. La tramitación de un NIE puede durar varias semanas. Así que solicítelo con tiempo cuando sepa que quiere comprar en una comisaría local de la policía. Algunas ciudades tienen un departamento de policía especial para extranjeros.
El notario comprobará la identidad de todos los participantes y leerá las escrituras en español. Su abogado debe asegurarse de que no se han hecho cambios en el último minuto sin su consentimiento. Esta fase no se puede hacer sin un abogado. No piensen que el notario está para proteger sus intereses. Él está ahí para cuidar de los intereses de España y de que todas las leyes sean cumplidas y todos los impuestos sean pagados.
Tras la firma en el notario debe inscribir sus títulos de propiedad dentro de los siguientes 30 días (cuanto antes mejor) en el Registro de la Propiedad. Su abogado lo hará por usted.
Una breve guía sobre cómo comprar una propiedad en España.